Yabancılar İçin Kira Rehberi: Türkiye'de Ev Kiralarken Bilmeniz Gerekenler

Türkiye'de yaşama veya yatırım yapma kararı, beraberinde heyecan verici bir başlangıcı getirir. Bu sürecin en önemli adımlarından biri ise şüphesiz barınma ihtiyacını karşılayacak doğru konutu bulmak ve kiralamaktır. Ancak yabancı bir birey için kiralama süreci, yalnızca bir anahtar tesliminden ibaret değildir; Türk Borçlar Kanunu ve Göç İdaresi Başkanlığı düzenlemelerinin kesişiminde yer alan, dikkatle yönetilmesi gereken hukuki bir süreçtir. Bu rehber, Türkiye’de ev kiralarken karşılaşabileceğiniz adımları netleştirmek, haklarınızı korumak ve süreci sorunsuz bir şekilde tamamlamanıza yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır.

Sözleşmeden Önce Atılacak Stratejik Adımlar

Başarılı bir kiralama deneyiminin temeli, sözleşmeyi imzalamadan önce yapacağınız titiz araştırmalara dayanır. İlk ve en önemli kural, kiralanacak mülkün bulunduğu mahallenin, Göç İdaresi tarafından yabancıların ikamet izni başvurularına kapatılmamış olmasıdır. "Kapalı mahalle" olarak bilinen bir bölgede ev kiralamak, ikamet izni başvurunuzun doğrudan reddedilmesine neden olacaktır. İkinci olarak, sözleşme yapacağınız kişinin mülkün gerçek sahibi olduğundan emin olmalısınız. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yabancılara özel "FOR FOREIGNER" portalı üzerinden, pasaport numaranızla mülkün resmi kayıtlarını kontrol edebilirsiniz. Son olarak, önceki kiracıdan kalan ödenmemiş elektrik, su veya doğalgaz borçları olup olmadığını araştırmak, ileride yaşanabilecek sorunları önler.

Kira Sözleşmesinin Anatomisi ve Püf Noktaları

Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkinin anayasasıdır. Türkiye’de ikamet etmeyi planlayan bir yabancı için bu belgenin en kritik özelliği, noter tarafından onaylanması zorunluluğudur. Normal şartlarda noter onayı bir geçerlilik şartı olmasa da, Göç İdaresi Başkanlığı ikamet izni başvurularında yalnızca noter onaylı sözleşmeleri kabul etmektedir. Bu durum, sözleşmeyi idari bir sürecin temel dayanağı haline getirir. Sözleşmede dikkat etmeniz gereken diğer kilit noktalar şunlardır:

• Tarafların Bilgileri: Yabancı Kimlik Numaranız henüz yoksa, pasaport numaranızın doğru bir şekilde yazıldığından emin olun.
• Mülk Adresi: Adresin, resmi kayıtlardakiyle birebir aynı ve eksiksiz olması, ikamet izni sürecinde yaşanacak gecikmeleri önler.
• Ödemeler: Kira bedelinin rakam ve yazı ile belirtilmesi, depozito tutarı ve ödemelerin yapılacağı banka IBAN numarasının sözleşmede yer alması, sizi yasal olarak güvence altına alır.

Finansal Konular: Depozito ve Kira Artışı

Kiraya veren, güvence bedeli olarak sizden en fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir. Bu yasal üst sınırı aşan bir talep geçersizdir. Depozitonun iadesi konusunda en sık yaşanan anlaşmazlık, "olağan yıpranma" kaynaklı kesintilerdir. Zamanla duvar boyasının solması veya parkelerde oluşan yüzeysel çizikler gibi normal kullanımdan doğan eskimelerden kiracı sorumlu tutulamaz ve bu gibi nedenlerle depozitodan kesinti yapılamaz.

Kira artış oranlarında ise 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25'lik sınır uygulaması sona ermiştir. Artık konut kiraları için yasal artış oranı üst sınırı, bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasıdır. Kiraya veren bu oranın üzerinde bir zam talep edemez.

En Kritik Hukuki Tuzak: Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağına dair imzaladığı bir belgedir ve kiraya verene güçlü bir tahliye hakkı tanır. Ancak bu belgenin geçerli sayılması için çok katı kurallar vardır. En önemli kural şudur: Taahhütname, kiracı mülke yerleştikten ve anahtarları teslim aldıktan sonraki bir tarihte imzalanmalıdır. Uygulamada bazı mülk sahipleri, kira sözleşmesiyle aynı anda veya tarih kısımları boş bırakılmış bir taahhütname imzalatmak istemektedir. Yargıtay kararlarına göre, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilen bu tür belgeler hukuken geçersizdir. Bu detayı bilmek, barınma güvencenizi en başından koruma altına alır.