كيف تقوم باستثمار عقاري آمن في تركيا؟

إن موقع تركيا الاستراتيجي وثراؤها الثقافي وبرامج مثل المواطنة عن طريق الاستثمار (CBI) تجعل منها مركزًا جذابًا للمستثمرين العقاريين الأجانب. ولكن، وراء هذا الجذب تكمن مخاطر قانونية واقتصادية وإجرائية يجب إدارتها بعناية. يمكن تحقيق استثمار ناجح من خلال فهم المخاطر المحتملة مسبقًا واتخاذ الخطوات الصحيحة. إذن، كيف يمكنك، كأجنبي، تأمين استثمارك العقاري في تركيا؟

قم بإجراء فحص شامل للعناية الواجبة القانونية (Due Diligence)

الخطوة الأولى والأكثر أهمية لاستثمار آمن هي العناية الواجبة القانونية المهنية. تتيح هذه العملية للمستثمر تحديد المشكلات المحتملة المتعلقة بالعقار قبل الشراء. يقوم محامي عقارات مستقل بفحص سجل سند الملكية (takdiyat belgesi) للتحقق من وجود أي رهون عقارية أو حجوزات أو أي عوائق أخرى قد تمنع البيع. علاوة على ذلك، من الأهمية بمكان التأكد من أن العقار لا يقع في مناطق محظورة على تملك الأجانب، مثل المناطق العسكرية المحظورة أو المناطق الأمنية. هذه الفحوصات البسيطة تمنع حدوث مشاكل قانونية خطيرة وخسائر مالية في المستقبل.

تحقق من المطابقة المادية والقانونية للعقار

إحدى أكثر المشكلات شيوعًا في مخزون المباني في تركيا هي عدم وجود "رخصة الإسكان" (Yapı Kullanım İzin Belgesi أو İskan). يعتبر العقار الذي لا يحتوي على رخصة إسكان "قيد الإنشاء" من الناحية القانونية، مما قد يعقد الحصول على اشتراكات المرافق الأساسية مثل الماء والكهرباء، ويجعل الحصول على قرض بنكي مستحيلاً، وفي أسوأ السيناريوهات، يحمل خطر صدور قرار هدم من البلدية. تحقق دائمًا مما إذا كان العقار لديه رخصة إسكان قبل الاستثمار. غالبًا ما يكون غيابها مؤشرًا على أن المطور لم يلتزم بالمعايير القانونية أو الفنية. أيضًا، لا تتجاهل حقيقة أن تركيا بلد معرض للزلازل. إن سنة بناء المبنى وامتثاله للوائح الزلازل السارية في ذلك الوقت هي معلومات حيوية لسلامة استثمارك.

حلل القيمة السوقية والتكاليف الخفية بدقة

يمكن لبرنامج المواطنة عن طريق الاستثمار (CBI) أن يسبب تضخمًا مصطنعًا في الأسعار في السوق بسبب عتبة الاستثمار البالغة 400,000 دولار. لذلك، من الضروري فهم ما إذا كان السعر المطلوب للعقار يعكس قيمته السوقية الحقيقية. في حين أن "تقرير تقييم العقارات" الإلزامي من خبير مرخص من هيئة أسواق المال (SPK) للمبيعات للأجانب يوفر آلية أمان، يُنصح المشتري بإجراء أبحاثه الخاصة. أيضًا، ضع في اعتبارك التكاليف التي تتجاوز سعر الشراء.

• رسوم سند الملكية: تبلغ عادةً 4% من سعر البيع، ويتم تقاسمها بين المشتري والبائع.
• رسوم صيانة المجمع (Aidat): في المجمعات السكنية الكبيرة، يمكن أن تؤثر الرسوم الشهرية وتكاليف الإصلاحات الكبرى غير المخطط لها (السقف، الواجهة، إلخ) بشكل كبير على ميزانيتك.
• الضرائب: تذكر أنك إذا بعت العقار في غضون 5 سنوات، فإن الربح الذي تحققه سيخضع "لضريبة أرباح رأس المال". توجه هذه القاعدة استثمارك فعليًا نحو استراتيجية طويلة الأجل.

أمّن عمليات الدفع ونقل سند الملكية

الممارسة المعتادة في تركيا هي تحويل سعر البيع إلى حساب البائع قبل التوقيع النهائي في مكتب السجل العقاري. يشكل هذا خطرًا على المشتري، حيث يمكن للبائع التراجع عن الصفقة بعد استلام المال. لإزالة هذا الخطر، يمكن استخدام آليات مثل حسابات الضمان (escrow) أو أنظمة تأمين سندات الملكية التي تقدمها البنوك. بالإضافة إلى ذلك، اعتبارًا من 24 يناير 2022، يُطلب من المشترين الأجانب الحصول على "شهادة شراء عملة أجنبية" (Döviz Alım Belgesi - DAB) عن طريق بيع مبلغ الشراء لبنك تركي. إن طلب المساعدة المهنية لإدارة كل هذه الخطوات الإجرائية بشكل صحيح وآمن هو الطريقة الأكثر فعالية لحماية أموالك.