Wie tätigt man eine sichere Immobilieninvestition in der Türkei?

Die strategische Lage der Türkei, ihr kultureller Reichtum und Programme wie die Staatsbürgerschaft durch Investition (CBI) machen sie zu einem attraktiven Zentrum für ausländische Immobilieninvestoren. Hinter dieser Anziehungskraft verbergen sich jedoch rechtliche, wirtschaftliche und verfahrenstechnische Risiken, die sorgfältig gehandhabt werden müssen. Eine erfolgreiche Investition ist möglich, indem man potenzielle Fallstricke im Voraus versteht und die richtigen Schritte unternimmt. Wie können Sie also als Ausländer Ihre Immobilieninvestition in der Türkei absichern?

Führen Sie eine umfassende rechtliche Due Diligence durch

Der erste und wichtigste Schritt für eine sichere Investition ist eine professionelle rechtliche Due Diligence. Dieser Prozess ermöglicht es dem Investor, potenzielle Probleme mit der Immobilie vor dem Kauf zu erkennen. Ein unabhängiger Immobilienanwalt prüft das Grundbuch (takdiyat belgesi), um festzustellen, ob Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen bestehen, die den Verkauf verhindern könnten. Darüber hinaus ist es von entscheidender Bedeutung sicherzustellen, dass sich die Immobilie nicht in für Ausländer gesperrten Gebieten wie militärischen Sperr- oder Sicherheitszonen befindet. Diese einfachen Überprüfungen verhindern zukünftige ernsthafte rechtliche Probleme und finanzielle Verluste.

Überprüfen Sie die physische und rechtliche Konformität der Immobilie

Eines der häufigsten Probleme im türkischen Gebäudebestand ist das Fehlen einer "Nutzungsgenehmigung" (Yapı Kullanım İzin Belgesi oder İskan). Eine Immobilie ohne Nutzungsgenehmigung gilt rechtlich als "im Bau befindlich", was den Anschluss an Versorgungsdienste wie Wasser und Strom erschweren, die Aufnahme eines Bankdarlehens unmöglich machen und im schlimmsten Fall das Risiko einer Abrissverfügung durch die Gemeinde mit sich bringen kann. Überprüfen Sie vor einer Investition immer, ob die Immobilie eine Nutzungsgenehmigung besitzt. Ihr Fehlen ist oft ein Indikator dafür, dass der Bauträger rechtliche oder technische Standards nicht eingehalten hat. Übersehen Sie auch nicht, dass die Türkei ein erdbebengefährdetes Land ist. Das Baujahr des Gebäudes und seine Übereinstimmung mit den damals gültigen Erdbebenvorschriften sind entscheidende Informationen für die Sicherheit Ihrer Investition.

Analysieren Sie den Marktwert und die versteckten Kosten genau

Das Programm "Staatsbürgerschaft durch Investition" (CBI) kann aufgrund seiner Investitionsschwelle von 400.000 US-Dollar zu einer künstlichen Preisinflation auf dem Markt führen. Daher ist es wichtig zu verstehen, ob der geforderte Preis einer Immobilie ihren wahren Marktwert widerspiegelt. Obwohl der obligatorische "Immobilienbewertungsbericht" eines SPK-lizenzierten Experten für Verkäufe an Ausländer einen Sicherheitsmechanismus darstellt, wird dem Käufer empfohlen, eigene Recherchen anzustellen. Berücksichtigen Sie auch die Kosten über den Kaufpreis hinaus.

• Grundbuchgebühr: Diese beträgt in der Regel 4 % des Verkaufspreises und wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• Gemeinschaftskosten (Aidat): In großen Wohnanlagen können monatliche Gebühren und ungeplante größere Reparaturkosten (Dach, Fassade usw.) Ihr Budget erheblich belasten.
• Steuern: Denken Sie daran, dass der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie innerhalb von 5 Jahren der "Spekulationssteuer" (Değer Artış Kazancı Vergisi) unterliegt. Diese Regel lenkt Ihre Investition faktisch auf eine langfristige Strategie.

Sichern Sie die Zahlungs- und Grundbuchübertragungsprozesse ab

Die gängige Praxis in der Türkei ist, dass der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers überwiesen wird, bevor die endgültigen Unterschriften im Grundbuchamt geleistet werden. Dies birgt ein Risiko für den Käufer, da der Verkäufer nach Erhalt des Geldes vom Geschäft zurücktreten könnte. Um dieses Risiko auszuschließen, können Mechanismen wie Treuhandkonten oder Sicherheitssysteme der Banken für die Grundbuchübertragung genutzt werden. Zusätzlich müssen ausländische Käufer seit dem 24. Januar 2022 eine "Devisenkaufbescheinigung" (Döviz Alım Belgesi - DAB) einholen, indem sie den Kaufbetrag an eine türkische Bank verkaufen. Professionelle Unterstützung zur korrekten und sicheren Verwaltung all dieser Verfahrensschritte ist der effektivste Weg, Ihr Geld zu schützen.