Comment réaliser un investissement immobilier sûr en Turquie ?

La situation stratégique de la Turquie, sa richesse culturelle et ses programmes tels que la Citoyenneté par Investissement (CBI) en font une plaque tournante attrayante pour les investisseurs immobiliers étrangers. Cependant, derrière cet attrait se cachent des risques juridiques, économiques et procéduraux qui doivent être gérés avec soin. Un investissement réussi est possible en comprenant à l'avance les pièges potentiels et en prenant les bonnes mesures. Alors, comment pouvez-vous, en tant qu'étranger, sécuriser votre investissement immobilier en Turquie ?

Effectuez une vérification diligente (due diligence) juridique complète

La première étape, et la plus cruciale, pour un investissement sûr est une vérification diligente juridique professionnelle. Ce processus permet à l'investisseur d'identifier les problèmes potentiels liés à la propriété avant l'achat. Un avocat immobilier indépendant examine le registre du titre de propriété (takdiyat belgesi) pour vérifier l'existence d'hypothèques, de privilèges ou de charges susceptibles d'empêcher la vente. De plus, il est essentiel de s'assurer que la propriété n'est pas située dans des zones d'acquisition restreintes pour les étrangers, telles que les zones d'exclusion militaire ou de sécurité. Ces simples vérifications permettent d'éviter de graves problèmes juridiques et des pertes financières à l'avenir.

Vérifiez la conformité physique et légale de la propriété

L'un des problèmes les plus courants dans le parc immobilier turc est l'absence de "permis d'occupation" (Yapı Kullanım İzin Belgesi ou İskan). Une propriété sans permis d'occupation est légalement considérée comme "en construction", ce qui peut compliquer l'obtention des abonnements aux services publics essentiels comme l'eau et l'électricité, rendre impossible l'obtention d'un prêt bancaire et, dans le pire des cas, entraîner un risque d'ordre de démolition de la part de la municipalité. Vérifiez toujours si la propriété dispose d'un permis d'occupation avant d'investir. Son absence est souvent un indicateur que le promoteur n'a pas respecté les normes légales ou techniques. De plus, ne négligez pas le fait que la Turquie est un pays sujet aux tremblements de terre. L'année de construction du bâtiment et sa conformité avec la réglementation sismique en vigueur à l'époque sont des informations vitales pour la sécurité de votre investissement.

Analysez avec précision la valeur marchande et les coûts cachés

Le programme de Citoyenneté par Investissement (CBI) peut provoquer une inflation artificielle des prix sur le marché en raison de son seuil d'investissement de 400 000 $. Il est donc essentiel de comprendre si le prix demandé pour une propriété reflète sa véritable valeur marchande. Bien que le "rapport d'expertise immobilière" obligatoire d'un expert agréé par la SPK pour les ventes aux étrangers constitue un mécanisme de sécurité, il est conseillé à l'acheteur de mener ses propres recherches. Tenez également compte des coûts au-delà du prix d'achat.

• Frais de titre de propriété : Ils s'élèvent généralement à 4 % du prix de vente, partagés entre l'acheteur et le vendeur.
• Frais d'entretien de la copropriété (Aidat) : Dans les grands complexes résidentiels, les frais mensuels et les coûts de réparations majeures imprévues (toit, façade, etc.) peuvent avoir un impact significatif sur votre budget.
• Impôts : N'oubliez pas que si vous vendez la propriété dans les 5 ans, le bénéfice que vous réaliserez sera soumis à "l'impôt sur les plus-values". Cette règle oriente de fait votre investissement vers une stratégie à long terme.

Sécurisez les processus de paiement et de transfert du titre de propriété

La pratique courante en Turquie veut que le prix de vente soit transféré sur le compte du vendeur avant que les signatures finales ne soient apposées au bureau des titres de propriété. Cela représente un risque pour l'acheteur, car le vendeur pourrait se rétracter après avoir reçu l'argent. Pour éliminer ce risque, des mécanismes tels que des comptes séquestres ou les systèmes de garantie des titres de propriété des banques peuvent être utilisés. De plus, depuis le 24 janvier 2022, les acheteurs étrangers sont tenus d'obtenir un "Certificat d'Achat de Devises" (Döviz Alım Belgesi - DAB) en vendant le montant de l'achat à une banque turque. Solliciter une aide professionnelle pour gérer toutes ces étapes procédurales correctement et en toute sécurité est le moyen le plus efficace de protéger votre argent.