Как совершить безопасную инвестицию в недвижимость в Турции?

Стратегическое положение Турции, ее культурное богатство и такие программы, как «Гражданство за инвестиции» (CBI), делают ее привлекательным центром для иностранных инвесторов в недвижимость. Однако за этой привлекательностью скрываются юридические, экономические и процедурные риски, которыми необходимо тщательно управлять. Успешная инвестиция возможна при заблаговременном понимании потенциальных ловушек и принятии правильных шагов. Итак, как вы, будучи иностранцем, можете обезопасить свои инвестиции в недвижимость в Турции?

Проведите комплексную юридическую экспертизу (Due Diligence)

Первый и самый важный шаг для безопасной инвестиции — это профессиональная юридическая экспертиза. Этот процесс позволяет инвестору выявить потенциальные проблемы с недвижимостью до ее покупки. Независимый юрист по недвижимости изучает запись в свидетельстве о праве собственности (takdiyat belgesi), чтобы проверить наличие ипотек, залогов или других обременений, которые могут помешать продаже. Кроме того, крайне важно убедиться, что недвижимость не находится в зонах, закрытых для приобретения иностранцами, таких как военные или охранные зоны. Эти простые проверки предотвратят серьезные юридические проблемы и финансовые потери в будущем.

Проверьте физическое и юридическое соответствие объекта

Одной из самых распространенных проблем в строительном фонде Турции является отсутствие «акта ввода в эксплуатацию» (Yapı Kullanım İzin Belgesi или İskan). Недвижимость без этого документа юридически считается «незавершенным строительством», что может усложнить подключение к основным коммуникациям, таким как вода и электричество, сделать невозможным получение банковского кредита и, в худшем случае, повлечь за собой риск сноса по решению муниципалитета. Перед инвестированием всегда проверяйте наличие акта ввода в эксплуатацию. Его отсутствие часто является показателем того, что застройщик не соблюдал юридические или технические стандарты. Также не упускайте из виду тот факт, что Турция является сейсмоопасной страной. Год постройки здания и его соответствие действовавшим на тот момент нормам сейсмостойкости — жизненно важная информация для безопасности ваших инвестиций.

Точно проанализируйте рыночную стоимость и скрытые расходы

Программа «Гражданство за инвестиции» (CBI) может вызывать искусственное завышение цен на рынке из-за инвестиционного порога в 400 000 долларов. Поэтому важно понимать, отражает ли запрашиваемая цена объекта его истинную рыночную стоимость. Хотя обязательный «отчет об оценке недвижимости» от лицензированного SPK эксперта при продаже иностранцам является механизмом защиты, покупателю рекомендуется провести собственное исследование. Также учитывайте расходы сверх покупной цены.

• Сбор за свидетельство о праве собственности: Обычно составляет 4% от продажной цены и делится между покупателем и продавцом.
• Плата за обслуживание комплекса (Айдат): В крупных жилых комплексах ежемесячные платежи и незапланированные расходы на капитальный ремонт (крыша, фасад и т. д.) могут значительно повлиять на ваш бюджет.
• Налоги: Помните, что если вы продадите недвижимость в течение 5 лет, полученная прибыль будет облагаться «Налогом на прирост капитала». Это правило фактически ориентирует ваши инвестиции на долгосрочную стратегию.

Обезопасьте процессы оплаты и передачи права собственности

Стандартная практика в Турции заключается в том, что продажная цена переводится на счет продавца до окончательного подписания документов в управлении регистрации прав собственности. Это создает риск для покупателя, так как продавец может отказаться от сделки после получения денег. Для устранения этого риска можно использовать такие механизмы, как эскроу-счета или банковские системы гарантий при передаче права собственности. Кроме того, с 24 января 2022 года иностранные покупатели обязаны получить «Справку о покупке иностранной валюты» (Döviz Alım Belgesi - DAB), продав сумму покупки турецкому банку. Обращение за профессиональной помощью для правильного и безопасного управления всеми этими процедурными шагами — самый эффективный способ защитить ваши деньги.